Wegfall des Schriftformgebots Wer kauft schon gerne die „Katze im Sack“?

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Viele Unternehmen gehen ihren Geschäften in gemieteten Gebäuden oder Grundstücken nach. Für sie könnte eine gesetzliche Neuregelung im Zuge des Bürokratieentlastungsgesetzes riskant werden. Denn jetzt reicht die bloße Textform aus. Wer ein Grundstück kaufen will, läuft Gefahr, die „Katze im Sack“ zu kaufen.

Viele Unternehmen haben sich mit einer festen Mietdauer über mehrere Jahre in Gebäuden oder auf Grundstücken eingemietet. Nun sorgt eine gesetzliche Neuregelung für eine Absenkung der Formanforderungen für Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge. Das birgt Risiken für alle Beteiligten – insbesondere für potenzielle Käufer der betreffenden Grundstücke – und hat Auswirkungen auf das Kündigungsrecht.

Abgesenkte Formanforderung für Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge

Nach alter Rechtslage mussten Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge – wie auch Mietverträge über Wohnraum – schriftlich geschlossen werden, wenn sie eine Mietdauer von mehr als einem Jahr vorsahen. „Andernfalls waren sie zwar nicht unwirksam, galten aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und waren infolge noch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich kündbar“, ordnet Olaf Diederich, Anwalt bei der Kanzlei Schultze &Braun, ein.

Mit dem vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV), das seit 1. Januar 2025 in Kraft ist, wurde die Formanforderung für Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr abgesenkt: Es reicht nun der Abschluss in bloßer Textform aus, um nicht – trotz anderslautender Vereinbarung – auf unbestimmte Dauer zu gelten. Die strengere Schriftform bleibt aber weiterhin formwahrend.

„Das Ziel des Gesetzgebers war es, die Wirtschaft durch diese Neuerung von überflüssiger Bürokratie zu entlasten – grundsätzlich ein sinnvolles und lobenswertes Ansinnen“, sagt Diederich. „Jedoch dürfte die Neuerung in der Praxis zu erheblicher Rechtsunsicherheit über Bestand und Inhalt von Mietvertragsverhältnissen führen. Zudem besteht nun akuter Handlungsbedarf für Mieter oder Vermieter, die von einem infolge eines Formverstoßes bestehenden ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis noch vor dem vereinbarten Laufzeitende beenden möchten.“

Mietverträge prüfen lassen und bis Jahresende ordentlich kündigen

Nach den Übergangsvorschriften gilt die Neuregelung unmittelbar für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2024 geschlossen werden – und zwar auch für Vereinbarungen, mit denen Altverträge geändert werden. Auf Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden („Altverträge“), ist die Neuerung ab dem 2. Januar 2026 anzuwenden. Ein Altvertrag, der zwar der Text-, nicht aber der Schriftform genügt, gilt daher bis zum 1. Januar 2026 als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann bis zu diesem Zeitpunkt noch ordentlich gekündigt werden. „Sofern keine Partei fristgerecht kündigt, unterliegt der Vertrag ab dem 2. Januar 2026 wieder der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer und ist dann nicht mehr ordentlich kündbar“, sagt Diederich. „Mieter oder Vermieter, die sich von ihrem Mietvertrag vorzeitig lösen wollen, sollten diesen daher zeitnah prüfen lassen.“ Dies trifft auch auf Landpachtverträge zu, die eine Vertragslaufzeit von mehr als zwei Jahren vorsehen. Denn für solche Verträge gilt die gesetzliche Neuerung ebenfalls.

„Zudem sollten Mieter oder Vermieter, zumindest noch im laufenden Kalenderjahr, vorsichtig mit dem Abschluss von Nachtragsvereinbarungen zu Altverträgen sein“, rät der Rechtsanwalt. „Wird ein der Schriftform nicht genügender Altvertrag im Laufe des Jahres 2025 durch einen nur der Textform genügenden Nachtrag geändert, kann dadurch der ursprüngliche Formmangel unter Umständen geheilt werden. Mit Abschluss des Nachtrags würde also womöglich das ordentliche Kündigungsrecht entfallen.“

Rechtsunsicherheit – insbesondere für Grundstückserwerber

Die Textform erfordert nach dem Gesetzeswortlaut, dass „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden“ muss. Dies trifft unter anderem auf elektronische Kommunikationsmittel wie etwa E-Mail, SMS oder Messenger-Nachrichten zu.

„Es stellt sich bereits die Frage, ob es für einen Vertragsschluss in Textform genügt, dass die Vertragserklärungen jeweils auf einem Schriftstück oder Datenträger abgegeben werden, oder ob sie sich auf demselben Dokument befinden müssen“, sagt Diederich. „Reicht es also aus, wenn beispielsweise der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag per E-Mail übersendet, und der Mieter daraufhin mit `Ok´ antwortet, oder muss der Mieter für den formgerechten Vertragsabschluss den Mietvertrag mitsamt seiner Erklärung zurücksenden – unter Umständen sogar auf dem angehängten Vertrag?“

Neben der dadurch hervorgerufenen Unsicherheit, ob überhaupt ein der Textform genügender Vertrag zustande gekommen ist, sind bei einem Vertrag in bloßer Textform Schwierigkeiten vorprogrammiert: Etwa, wenn es darum geht, festzustellen, was genau Vertragsinhalt geworden ist – gerade dann, wenn vorab verschiedene Entwürfe (die unter Umständen nicht also solche gekennzeichnet waren) hin- und hergeschickt wurden, oder Anlagen zum Vertrag nicht mit diesem in einer Datei oder einem Dokument zusammengefasst wurden. Noch unübersichtlicher wird es, wenn nachträgliche Änderungen am Vertrag durch den bloßen Wechsel von E-Mails oder gar Messenger-Nachrichten erfolgen, zumal diese schwerer nachzuhalten sind.

Die „Katze im Sack“ kaufen?

Besonders gravierend wirkt sich die Neuerung auf Grundstückskäufer aus. „Da das Mietverhältnis bei einer Grundstücksveräußerung auf den neuen Grundstückserwerber übergeht, sollte dieser durch das nach alter Rechtslage geltende Schriftformgebot in die Lage versetzt werden, sich möglichst zuverlässig über bestehende Mietverhältnisse zu unterrichten“, erläutert Diederich. „Dies wird ihm in Zukunft oft kaum noch möglich sein – er kauft gewissermaßen die Katze im Sack.“ Umso wichtiger wird es für Grundstückserwerber werden, Garantien über Bestand und Inhalt von Mietverhältnissen im Grundstückskaufvertrag zu erhalten. Für den Vermieter, der das mietvertragsgegenständliche Grundstück veräußert, steigt damit das Haftungsrisiko.

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